Forskare: Så påverkas staden av marknadshyror

Släpp hyrorna fria! Det propagerar den nyliberala tankesmedjan Timbro för på sin hemsida. Bland annat hävdas att unga och invandrare lättare skulle få en lägenhet och att dyra andrahandshyror skulle försvinna. Men vad stämmer egentligen?

För några veckor sedan orsakade frågan om marknadshyror den regeringskris som vi nu befinner oss i. Det politiska förslaget gällde bara marknadshyror på nyproduktion, men många menade att det var ett första steg till att införa marknadshyror överallt.

– Den taktiken har använts på andra håll och Centerpartiets talesperson i bostadsfrågor uttalade sig om att införandet av marknadshyror på nyproduktion var ett första steg. Det finns en grund för oron, säger Sven Bergenstråhle, pensionerad bostadsforskare som tidigare varit bland annat ordförande i den internationella hyresgästalliansen IUT.

Peter Englund, professor emeritus i nationalekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm, håller med.

– Det ska man väl vara ärlig att säga, att när folk väl vant sig vid friare hyror i nyproduktionen är det mycket möjligt att hyressättningen skulle bli friare även på hela beståndet, säger han.

Hyrorna skulle höjas med 27-52 procent i Stockholm

Så vad skulle hända i Sverige om marknadshyror infördes på alla hyresrätter? Det har Peter Englund med flera försökt räkna ut till Finanspolitiska rådet i en studie som har några år på nacken. De kom fram till att hyrorna i Storstockholm skulle höjas med i snitt nära 27 procent. I innerstaden skulle hyreshöjningen bli 41 procent. På några få platser i förorterna skulle hyrorna kanske sänkas med ungefär tio procent, till exempel i Botkyrka Salem.

Därefter har Hyresgästföreningen gjort liknande studier över flera orter. De visar att hyrorna skulle höjas med i snitt 52 procent i Stockholm stad. I Luleå skulle hyreshöjningen bli 43 procent. I Uppsala och Eskilstuna 30 procent.

Peter Englund anser att Hyresgästföreningens studier är tillförlitliga.

– De kan man nog lita på i den mening att de genomförts enligt samma metodik som vi gjorde. Anledningen till att de fick högre siffror handlar nog om att de gjorde den senare och då hade priserna på bostadsrätter stigit i Stockholm, säger han.

I sin studie utgick Peter Englund och de andra forskarna ifrån hur mycket folk är beredda att betala för en bostadsrätt i dag och har sedan räknat ut vad det skulle bli i månadshyra för hyresgäster.

Men studierna ska ses mer som ett tankeexperiment, menar Peter Englund. Skulle en fri hyressättning införas skulle det inte ske från den ena dagen till den andra, utan det skulle behöva genomföras successivt genom att till exempel nuvarande hyreskontrakt skulle få löpa ut och de nya hyresgäster som flyttar in får marknadshyror. På sikt skulle det dock antagligen leda till hyror på dessa nivåer.

Det håller Sven Bergenstråhle med om, så fungerar det till exempel i New York, enligt honom.

– Det innebär att folk inte vågar flytta, för vad ska de flytta till? Lediga lägenheter är svindyra, säger han.

Dessutom ser han en risk med att hyresvärden på olika sätt försöker få gamla hyresgäster med låg hyra att flytta ut, för att värden ska tjäna mer.

– Det förekommer ju redan i hus som är ombildade till bostadsrättsföreningar där det bor kvar enstaka hyresgäster som inte kunnat eller velat köpa sin bostad. De blir utfrusna för att bostadsrättsföreningen vill bli av med dem så att den kan få pengarna för lägenheten, säger han.

En annan trolig effekt, enligt både han och Peter Englund, är att segregationen mellan fattiga och rika skulle öka ännu mer. I innerstaden skulle nästan bara rika bo och de fattigaste i förorterna.

Lägenheter utnyttjas mer effektivt

En tanke med att införa marknadshyror är att de hyresrätter som finns skulle utnyttjas mer effektivt. I dag är det en del som kanske bor i större lägenheter än vad de behöver. Det kan vara en änka med låg pension som bor i innerstaden, vars barn flyttat ut, men som inte behöver byta bostad eftersom hyran är så pass låg. Med en marknadshyra skulle hon tvingas till en mindre lägenhet, och en barnfamilj som behövde alla rummen skulle kunna flytta in.

– Med högre hyror sätter man press på de med en större lägenhet än vad de egentligen behöver, säger Peter Englund.

Det kan även handla om folk som egentligen bor på landet och bara har sin hyreslägenhet för enstaka övernattningar ibland. Med en dyrare hyra skulle de säga upp lägenheten.

Men andelen hyresrätter har minskat kraftigt under senare år i till exempel Stockholm innerstad, på grund av ombildningar. Sven Bergenstråhle har sammanfört olika siffror och kommit fram till att andelen hyresrätter i dag ligger de på 37 procent. Det är att jämföra med 71 procent år 1990.

Dessutom har hyresgäster generellt betydligt lägre inkomster än de som bor i bostadsrätt, radhus eller villor. De har mindre bostadsyta per person, och lägger mer av sina inkomster på boendet än de som äger sitt hem, enligt siffror som Sven Bergenstråhle sammanställt från SCB. Samma bild finns över hela landet, uppger han.

– Änkan som bor i en stor lägenhet på Östermalm är en myt. De flesta som bor i hyresrätt är inte änkor som bor i åttarummare utan ofta vanligt folk som redan bor ganska trångt, säger Sven Bergenstråhle.

Om marknadshyror skulle införas skulle det innebära att många skulle bli ännu mer trångbodda för att ha råd med hyran, vissa skulle tvingas flytta, och kanske till och med bli hemlösa, menar han. Detta eftersom hyrorna höjs i princip överallt på orter med bostadsbrist, även i förorterna.

Men att marknadshyror skulle leda till ökad trångboddhet håller inte Peter Englund med om, eftersom han anser att lägenheterna skulle räcka till fler om de fördelas mer effektivt.

I Stockholms innerstad bebos många hyresrätter av höginkomsttagare

När Peter Englund i sin studie undersökte inkomsterna för dem som bodde i hyresrätter i Stockholms innerstad visade det sig att de flesta där faktiskt var höginkomsttagare. Visserligen betalar de i snitt 32 procent högre hyra än vad motsvarande lägenhet kostar i ytterförort, enligt Hyresgästföreningen. Men dessa höginkomsttagare betalar mycket mindre än vad de egentligen skulle ha råd med.

Sven Bergenstråhle menar att det inte spelar så stor roll.

– Att det finns en del hyresgäster som kan betala mer vill jag inte bestrida, men man måste se till hela bilden. Införs marknadshyror på hela beståndet kommer många människor inte ha råd till en bostad, vilket är en mänsklig rättighet i dag. Det skulle skapa trångboddhet, socialt elände, hemlöshet och social oro. Redan i dag har vi stor hemlöshet i storstadskommunerna som enbart beror på bostadsbrist och att de lägenheter som finns i dag har för höga hyror, säger Sven Bergenstråhle.

Han anser att om samhället vill att folk ska använda boendeytan mer effektivt – vilket vore bra ur en miljösynpunkt – borde politikerna fundera på hur man ska få de som bor i bostadsrätter och villor att flytta till mindre lägenheter eftersom de i dag har mest kvadratmeter per person, särskilt de som bor i villor.

– Det är en konstig diskussion som inriktar sig på den grupp som har det sämst ekonomiskt i genomsnitt. Det är märkligt att samma partiföreträdare som var emot fastighetsskatten för att det var synd om äldre som skulle behöva flytta från sina villor om priserna steg i deras område, nu driver att samma sak inte ska omfatta hyresgästerna. Ska inte hyresgäster kunna bo kvar i sitt område? säger Sven Bergenstråhle.

Delade meningar vilka som skulle gynnas av marknadshyror

Den marknadsliberala tankesmedjan Timbro hävdar att marknadshyror skulle vara ett bättre sätt att omfördela pengar från de rika till de fattiga. Men om det stämmer beror på vilka glasögon du sätter på dig. De fåtal rika som bor i hyresrätt skulle behöva betala mer i kronor än låginkomsttagare om marknadshyror infördes. Men de rika skulle ändå inte påverkas så jättemycket av marknadshyrorna. Hyran i Stockholm skulle bara höjas med 3-4 procent av deras totala inkomster, i varje fall för de tio procent som har allra högst inkomster, enligt studien till Finanspolitiska rådet.

För den tiondel och tjugondel av befolkningen i Stockholm som har lägst inkomster skulle hyreshöjningen däremot sluka 20 procent av deras inkomster. De skulle alltså behöva betala sin vanliga hyra och sedan ytterligare 20 procent av sin inkomst.

Trots hyreshöjningen anser Timbro att marknadshyror skulle underlätta för unga och invandrare att ta sig in på bostadsmarknaden. Detta eftersom de inte har hunnit stå så länge i bostadskö.

Det håller Peter Englund med om.

– De skulle i varje fall få en lägenhet till ett högre pris. I dag får de ingen alls, säger han.

Men Sven Bergenstråhle är av en annan åsikt.

– Att unga och invandrare skulle ha det lättare att få bostad tror jag inte ett ögonblick på. De måste ju ha gott med pengar för att ha råd med hyran och de har inte de här grupperna generellt. De få som har det fixar redan lägenhet i dag genom att köpa en bostadsrätt, säger han.

Oklart om marknadshyror skulle leda till fler hyresrätter

Ett annat argument för marknadshyror är att det skulle leda till ökat byggande. Det lutar sig mot den nationalekonomiska teorin om utbud och efterfrågan – att ifall många vill köpa en vara så blir det fler som säljer den.

– Om du får höjda hyror kan det på sikt leda till ökat byggande i de områden där hyrorna går upp. I innerstan går det att förtäta och det går att bygga i närförorterna, säger Peter Englund.

Men Sven Bergenstråhle håller inte med. Han menar att bostadsmarknaden är speciell, eftersom hus inte går att flytta på. Vill en person bo i ett särskilt område, så blir hen hänvisad till de lägenheter som finns där, och ibland ägs dessa av ett och samma företag.

– Det blir en massa lokala monopolsituationer, säger han.

Därför anser han att nuvarande system är bättre, eftersom det hindrar fastighetsbolagen från att ta ut ockerhyror när det är bostadsbrist och de enskilda hyresgästerna blir starkare när de kan ha hela Hyresgästföreningen i ryggen som förhandlar fram hyran.

En större vetenskaplig studie från Cambridge university som undersökte vad som hände i elva länder efter att hyresmarknaden avreglerades visar också att den privata hyressektorn inte ökade i storlek efter avregleringen, utan snarare minskade i snitt. Två andra examensarbeten från KTH kommer fram till samma slutsats.

Hyresgästföreningen har också frågat svenska byggaktörer om vilka hinder som finns för att bygga. I deras enkäten var det ingen som uppgav att marknadshyror skulle får dem att bygga fler hyresrätter. Tvärtom menade byggaktörerna att många människor inte har råd att bo i nybyggnation eftersom hyrorna var för höga, vilket bekräftas av Länsstyrelsen i Stockholm i år. På Boverket konstateras att det har byggts en hel del hyresrätter på senare år och är därför något lättare att få en lägenhet i nyproduktion i dag. Det stora problemet är i stället att många personer inte har råd med dessa hyror, enligt Marie Sand, samhällsplanerare på Boverket.

Peter Englund medger att han inte är tvärsäker på att marknadshyror i Sverige skulle leda till ökat byggande. Ett problem är till exempel att Stockholm har 20 kommuner som själva styr över vilka som får bygga där och inte. Danderyd vill kanske inte släppa ifrån sig byggbar mark för att bygga bostäder åt låginkomsttagare eftersom de vill ha rika kommuninvånare som betalar in skatt.

– Det beror på i vilken ekonomisk miljö i övrigt som marknadshyror införs i. Det är ingen universallösning utan man bör se marknadshyror som en reform bland många, säger Peter Englund.

Även Mats Persson, professor i nationalekonomi vid Stockholms universitet, och medförfattare till studien för Finanspolitiska rådet, menar att det finns risk att bostadsbolagen inte skulle bygga även om marknadshyror skulle införas.

– Ett land som har haft hyresreglering i 80 år som Sverige, vågar byggherrarna lita på att marknadshyrorna inte avskaffas igen? Jag vet inte. De ska ju bygga hus som står i 100 år och måste räkna på att få avkastning för det, säger Mats Persson.

Peter Englund menar dock att i Finland går det att se en ökning av antalet hyresrätter, framför allt eftersom fler personer som ägde sina bostäder började hyra ut dem.

– Det är alltså inte andrahandsuthyrning, utan seriösa kontrakt, med besittningsrätt och så vidare, säger han.

Men Sven Bergenstråhle menar att denna typ av hyresrätter påminner mer om andrahandsmarknaden i Sverige eftersom det är en uppgörelse mellan två personer.  Och i de flesta andra länder som infört marknadshyror har inte den totala mängden hyresrätter ökat, enligt Cambridgestudien. För övrigt finns det en rad andra problem med systemet i Finland, anser Sven Bergenstråhle, som att statens utgifter för bostadsbidrag har ökat mycket, vilket Syre skrivit om tidigare.

Fler reformer behövs för att byggandet ska öka

För att byggandet ska dra igång på allvar anser Peter Englund att det skulle behövas statliga subventioner som gynnar byggandet av billiga hyresrätter. Men att införa statliga subventioner för alla typer av alla hyresrätter, vilket staten gjorde när miljonprogrammen byggdes, skulle bli för dyrt, anser han.

– Subventioner är väl i princip effektivt, men det kostar mycket pengar i förhållande till vad det ger. Ska man subventionera ska man vara selektiv och bara subventionera byggande till hushåll med mindre resurser och till ungdomar, säger Peter Englund.

Dessutom skulle han vilja se att fastighetsavgiften avskaffades för hyresrätten och i stället höjdes för bostadsrätter. Det skulle gynna hyresrätterna, som i dag är mindre fördelaktiga att bygga än bostadsrätterna. Dessutom skulle han vilja att fastighetsskatten återinfördes för villor, för att dessa också skulle utnyttjas mer effektivt.

Även Sven Bergenstråhle tror att fler hyresrätter skulle byggas om bättre villkor infördes för hyresrätten. I dag är det mer fördelaktigt att skaffa bostadsrätt än hyresrätt, eftersom du tillåts dra av räntan för bolånet på skatten och dessutom kan använda rotavdrag för förbättringar av bostaden. Motsvarande skattereduktioner finns inte för hyresgäster.

– Man borde se till att samhället inte prioriterar någon upplåtelseform framför några andra. Sverige är unikt i EU när det gäller sitt stöd till ägt boende, säger han och hänvisar till ett arbetsdokument av EU-kommissionen.

Men att ta bort ränteavdraget för bostadsrättsägare vore fel, tycker Peter Englund.

– Om du tog bort ränteavdraget skulle du missgynna dem som inte hade ett eget kapital när de ska köpa bostadsrätt eller småhus, säger han.

Peter Englund ser framför sig en friare hyressättning än idag, men som ändå har vissa regler där du skulle kunna överklaga till hyresnämnden om värden bryter mot dessa.

– Marknadshyror är inte vilda västern. Det handlar om att införa regler om att till exempel hyran inte får öka mer än konsumentprisindex, men exakt hur sådana regler skulle utformas behöver utredas, säger Peter Englund.

Sven Bergenstråhle håller med om att det finns en rad olika sätt att reglera marknadshyror, där Storbritannien har den värsta varianten, enligt honom. Men att införa marknadshyror i Sverige vore fel väg att gå, anser han.

– Att bostadsmarknaden är sjuk i dag håller jag med om, men lösningen handlar om att bygga mer, säger Sven Bergenstråhle.

Ger Timbro rätt på vissa punkter

Andra argument för marknadshyror, som bland andra Timbro för fram, handlar om att svartkontrakt och dyra andrahandsuthyrningar skulle upphöra. Dessutom tror man att värdarna skulle sluta att genomföra onödiga renoveringar för att trissa upp hyran.

Både Peter Englund och Sven Bergenstråhle håller med om att marknadshyror antagligen skulle få den effekten. Men Sven Bergenstråhle tror inte att marknadshyrorna i innerstaden skulle bli lägre än vad andrahandshyrorna ligger på i dag. Vad gäller renoveringar är han kritisk till att hyresvärdar i dag genomför onödiga renoveringar för att kunna höja hyran.

– Det är inget argument för marknadshyror. Då kan de ju höja hyran direkt utan att göra något, oavsett hur sliten lägenheten är. Nu gör fastighetsägaren i varje fall något, säger han.

Enligt Timbro har nuvarande hyresreglering också orsakat att många hyresrätter har ombildats till bostadsrätter. Sven Bergenstråhle håller med om att värden tjänar förstås mer på lägenheterna om marknadshyror kan tas ut, och blir kanske därför mindre benägen att sälja dem till hyresgästerna.

Men han ser inte dagens hyresregleringar som främsta skälet till ombildningarna, utan att det snarare handlar om samhällets stöd till bostadsrättsägare, bostadsbristen och att lägenheterna sålts ut till underpris, vilket gjort att tidigare hyresgäster kunnat tjäna storkovan på att köpa lägenheterna.

”Gör om fastighetsägarnas vinster till bostadsbidrag”

Om marknadshyror infördes skulle de privata fastighetsägarna öka sina vinster med upp till 4 miljarder kronor, enligt studien till Finanspolitiska rådet. Mats Persson ser framför sig att denna vinst skulle kunna tas tillbaka av staten genom att höja fastighetsavgiften för hyresrätter. På så sätt skulle staten löpande få in extra intäkter som kunde användas till höjda bostadsbidrag.

– Samtidigt får bostadsbidragen inte bli för generösa för vi vill ju att de som har större lägenheter än de behöver ska flytta ut, säger Mats Persson.

Men att höja fastighetsavgiften för hyresrätter är Peter Englund emot eftersom redan den nuvarande fastighetsavgiften minskar motivationen att bygga nya hyresrätter. Han tycker i stället fastighetsägarnas vinst skulle kunna tas tillbaka genom en engångsskatt på kapitalvinsten när marknadshyrorna införs. Om staten behåller pengarna skulle räntan på dessa sedan kanske kunna användas för att höja och utvidga bostadsbidragen så att folk har råd att bo kvar med de högre hyrorna.

– Men det går inte att ta in hela vinsten i skatt för då försvinner ju intresset för att höja hyran, säger Peter Englund.

Sven Bergenstråhle skrattar lite åt förslagen. Han lyfter att om stora delar av fastighetsägarnas vinster skulle gå till att ge fler människor bostadsbidrag skulle det leda till mer byråkrati. Dessutom skulle en större del av inkomsterna läggs på hyran om marknadshyror infördes, vilket skulle få konsekvenser för hela samhället.

– Det finns många idéer. Men vi har redan ett bra system i dag. Det samhället behöver göra är att bygga mycket mer till rimliga hyror och behandla hyresrätten under samma skattemässiga villkor som andra upplåtelseformer, säger Sven Bergenstråhle, som istället för marknadshyror vill se utökade investeringsbidrag eller statliga lån till byggande av billiga hyresrätter.

Friare hyressättning på gång – men Moderaterna vill gå längre (Syre 10/5-2021)

Så höga är marknadshyrorna i Finland och bostadsbidragen ökar (Syre 21/6-2021)