Sedan millennieskiftet har hyrorna för hyresrätter i Sverige ökat med 50 procent. I huvudstaden har de varit ännu större, trots uteblivna standardförändringar. Även hyrorna i nyproduktion har fördubblats. Vinsterna för både allmännyttan och det privatägda beståndet har ökat snabbt, varför införandet av systematisk hyressättning, även känd som Stockholmshyra, nästa år väcker frågor hos hyresgäster.

– Jag förstår faktiskt inte systemet, säger Ben Kadri, hyresgäst i Skärholmen. Det har skickats lite information och annat, men det enda som verkar betyda något är att hyrorna ska höjas.

Per Björklind, regionchef på Hyresgästföreningen Stockholm, förstår förvirringen men försäkrar att införandet av systematiska hyressättningar i slutändan kommer att bena ut en rad frågetecken och göra hyresmarknaden mer kontrollerbar och jämlik:

– Att införa systematisk hyressättning är ingen ny fråga, det har legat på bordet i 30 år men tagits fram på allvar under de senaste sex sju åren. Särskilt med nyproduktionen de senaste 30 åren har det i efterhand varit svår att värdera hyrorna, bland annat eftersom olika system av statligt stöd använts, säger Björklind.

Fem olika kriterier

I Stockholm har förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och huvudstadens tre största fastighetsbolag Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder kommit överens om att införa systematisk hyressättning, Stockholmshyra.

Att införa Stockholmshyra ger parterna ett verktyg som på tydligare sätt tillämpar det så kallade bruksvärdessystemet som är tänkt att säkerställa att lika lägenheter har lika hyra. Och det görs genom att dela in hyran i fem huvudkategorier: lägenhetens storlek (antal rum, yta och kökstyp), lägenhetens standard, fastighetens standard, geografiskt läge och förvaltningskvalitet.

Systemet är planerat att införas under 2020 och sedan under en period om maximalt sex år och kan som mest generera höjda månadshyror á 250 kronor i månaden per år. Det innebär inte att alla hyresgäster får en höjd hyra. De flesta hyresgäster kommer inte märka någon direkt skillnad från tidigare hyra, då preliminära beräkningar ger sänkningar och höjningar som kommer gå att implementera redan första året.

– Allt känns som ett sätt att slinka in marknadshyror, säger Natalia Lindell, bosatt i Sätra.

Skillnaden mellan Stockholmshyra och marknadshyra är emellertid stor, invänder Per Björklind.

– Systematisk hyressättning är en utveckling av bruksvärdessystemet och hyror baseras alltid på hyresgästernas generella värderingar efter förhandlingar, enligt den svenska modellen, säger han.

Finns redan i Botkyrka

Införandet av systematisk hyressättning är välkommet, anser Per Björklind, eftersom det sätter Stockholmshyrorna en gång för alla. Liknande hyressättningar finns redan på andra håll i landet, till exempel i Botkyrka kommun.

Men i Stockholm har implementeringen föregåtts av noggrannare förberedelser och under svårare förhållanden eftersom hyresmarknaden är större och hyresaktörerna fler.

– Men mycket förblir sig likt. Förhandlingar mellan hyresmarknadsparterna kommer fortsatt att ske, men nu på bättre grunder. I dag kan vi inte motivera hyror som skiljer sig i olika lägenheter. Med systematisk hyressättning blir allt mer jämlikt och förklarbart, säger Per Björklind.

Hot mot hyresrätten

Privata hyresvärdar ingår ännu inte i uppgörelsen kring systematisk hyressättning och Natalie Brard, hyresmarknadschef för Fastighetsägarna Stockholm, menar tvärtom att det nya systemet på sikt hotar hyresrätter i Stockholm, och särskilt i innerstaden.

Andelen privata hyresrätter i innerstaden har minskat kraftigt. I områden där Hyresgästföreningen som en följd av Stockholmshyran kan komma att sänka eller frysa hyrorna väntar problem bakom knuten i form av minskat kapital till löpande underhåll, befarar Natalie Brard:

– Hyresrätten är viktig för dynamiken på arbetsmarknaden. Att pressa ner hyresnivåerna riskerar att öka antalet ombildningar. Det behöver i sig inte vara dåligt, men det blir fel om drivkrafterna bakom ombildningarna är att det inte är ekonomiskt möjligt att förvalta hyresrätter långsiktigt.

Långsiktig förvaltning och en hållbar hyresmarknad stavas rimliga villkor, menar Natalie Brard. Något som förutsätter jämbördiga parter i de kollektiva förhandlingarna:

– När det gäller de årliga förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling förhåller det sig inte så. Avsaknaden av en oberoende tvistelösning och tydliga grunder för förhandlingarna ger Hyresgästföreningen en styrkeposition som inte har gynnat hyresrättens utveckling.

”Förstår oron”

Att många hyresgäster, särskilt i innerstaden, känner oro inför systematisk hyressättning är något Claes Sjöberg, förtroendevald ordförande för Hyresgästföreningen Delegationen Stockholmhem kan förstå. En viss höjning kommer att ske på vissa områden, men fördelen är att det kommer att finnas ett maxbelopp, något som särskilt kommer gynna hyresgäster i privata hyresfastigheter, tror Claes Sjöberg.

– Man har även öppnat för att ta hänsyn till människor som har levt i sina hyresrätter i innerstaden i flera decennier, säger han.

På Södermalm är oron kring Stockholmshyrans följder utbredd. Skenande hyror grundade i bland annat det geografiska lägets attraktivitet föder känslor av särbehandling gentemot hyresgäster bosatta i andra delar av huvudstadsregionen, särskilt bland Södermalmsbor som levt i stadsdelen under lång tid.

Men Claes Sjöberg, som även är ledamot i Södermalmsstyrelsen för Hyresgästföreningen, menar att alltför stort fokus i debatten läggs på det geografiska.

Istället vill han framhålla hyresgästers fortsatta förmåga att påverka genom att besvara en så kallad lägenhetsdeklaration om lägenheternas standard, som kommer att skickas ut till berörda hyresgäster. Modellen med Stockholmshyra kommer att baseras på lägenhetsdeklarationens svar.

– 50 procent av den nya hyran kommer att sättas utefter vad vi svarar. Det nya systemet är kanske inte optimalt, men det är ett mycket ambitiöst sätt att försöka lösa de knutar som finns i det rådande systemet, säger Claes Sjöberg.

När lägenheterna är inventerade och hyresgästerna fått sina lägenhetsdeklarationer, kommer parterna börja genomföra simuleringar av hur verktyget för hyressättningen slår, berättar Hyresgästföreningen Stockholms regionchef Per Björklind:

– Vi ”provtrycker” Stockholmshyra mot verkligheten. Sedan räknar vi med att vi kommer behöva göra ett antal justeringar och fler simuleringar innan vi är nöjda med resultatet av verktyget. Efter det ska parternas respektive styrelser godkänna Stockholmshyra.