Hyresrätter till överkomliga hyror har blivit alltmer sällsynta, och det drabbar främst redan marginaliserade grupper. Det visar en ny avhandling som undersökt hur allmännyttans marknadsanpassning ofta leder till hyreshöjande renoveringar och urholkar hyresgästernas demokratiska rättigheter.
Mellan år 2000 och 2021 såldes drygt 190 000 kommunala lägenheter, enligt Boverkets statistik. Det sägs att svensk bostadspolitik blev nyliberal i början 90-talet, men Jennie Gustafsson, doktor i kulturgeografi vid Stockholms universitet, ser tendenserna på lokal nivå tidigare än så. Hon har precis disputerat med en avhandling om allmännyttans utveckling, mer specifikt hur den sedan 80-talet blivit mer marknadsanpassad och hur detta har påverkat den kommunala hyresrätten i Malmö.
Det nya bostadspolitiska landskap som började växa fram under 80-talet förstärktes ytterligare av Allbolagen som trädde i kraft 2011. Den innebär att allmännyttiga bostadsbolag, utöver att tillgodose olika bostadsbehov i kommunen, även ska drivas enligt affärsmässiga principer.
– Fram till 90-talet gavs stort statligt stöd till den kommunala bostadsförsörjningen, och man började på nationell nivå diskutera rimligheten i det systemet. Miljonprogrammet ledde inte till den utveckling eller den inflyttning av folk man ville se, och det kom kritik från flera politiska håll. Under 70-talet stod lägenheter tomma och många allmännyttor kämpade ekonomiskt, något man tydligt såg i Malmö. För att överleva krävdes nya strategier och 80-talet förde med sig en internationell diskussion om allmännyttans betydelse; omfattande utförsäljningar av offentliga bostäder gjordes i till exempel England, och det skedde också i Malmö, då det inte ansågs ekonomiskt hållbart att behålla stora delar av beståndet, förklarar Jennie Gustafsson.
I sin avhandling har Jennie Gustafsson också tittat på hur privata fastighetsägare idag använder sig av renoveringar för att öka värdet på fastigheterna. Detta innebär ofta en högre hyra som kan leda till att hyresgästen inte har råd att bo kvar, eller att grupper med lägre inkomster utestängs från delar av bostadsmarknaden. I folkmun talas det om renovräkningar, eller lyxrenoveringar, ett relativt nytt fenomen som tog fart runt 2011.
– När Allbolagen infördes ökade intresset för hyresrätten i stort, och intresset för att investera i hyresrätter ökade allt mer i Europa och Sverige efter finanskrisen 2008. På den svenska marknaden avspeglas det i att de aktörer som förvaltar och äger bostäder i sin ägs tur av pensionsfonder och investeringsbolag, som Blackstone och Vonovia som har köpt upp Victoriahem i Malmö. De här aktörerna använder sig av renovering på ett sätt som man inte tidigare gjort, i syfte att öka de finansiella värdena för sina ägare, säger Jennie Gustafsson.
Påverkar hyresnivåerna överlag
I området Herrgården i Rosengård ökade hyresnivåerna mellan 2014 och 2019 med 25,5 procent och enligt Jennie Gustafssons beräkningar kan 51 procent av ökningen kopplas till renoveringar. Det påverkar också på sikt de generella hyresnivåerna, som ökar även inom bestånd som tidigare varit relativt billigt.
– Det blir märkbart att de som efterfrågar billigt boende får det svårare.
Renoveringar kan ibland vara nödvändiga, men också standardhöjande, och det är inte alltid lätt för hyresgästen att veta vilken effekt renoveringarna har på hyran.
– Därför är det viktigt prata om det. I Rosengård bor till exempel många marginaliserade grupper som kan ha svårt att förstå vad som kommuniceras, både på grund av språk och att man inte är bekant med det svenska systemet, som att det går att vända sig till hyresnämnden. Det saknas kunskap om rättigheter, och på politiskt håll behöver man diskutera och förstå den dynamiken. Det kan vara rimligt att renovera, men man får inte information om att det leder till högre hyror.
Försäljningar utvärderas inte
Linda Lövgren, bostadsmarknadsanalytiker på konsultföretaget WSP, säger i Dagens arena att det också är mycket ovanligt att kommuner följer upp hur försäljningar av bostadsbestånd påverkar marknaden och invånarna. Sveriges kommuner och regioner, SKR, för inte någon statistik över vilka kommuner som följer upp sina försäljningar, och de går inte heller ut med någon sådan uppmaning. Lövgren har själv utvärderat det kommunala bostadsbolaget Växjöbostäders försäljning av bostäder till två privata fastighetsägare 2016, Heimstaden och Victoriahem.
– I det socioekonomiskt starka området verkar det ha fungerat lite bättre. I ett annat område med en annan fastighetsägare fanns det indikationer på att det fungerade mindre bra, säger hon till Dagens arena.
För Jennie Gustafsson är det viktigt att se vilka grupper som påverkas av renoveringar samt vad utförsäljningen av allmännyttan gör med den demokratiska processen när hyresgästerna exempelvis inte får del av information som berör dem. Här har kommunerna en viktig roll, anser hon.
– Hur hyresrätten utvecklas lokalt i olika städer är kopplat till vad kommunen vill med den. Kommunen behöver vara en fortsatt stark motpol och ställa politiska krav. Det är en viktig fråga på lokal nivå.
