Göteborg är första kommunen i Sverige som antagit som konkret mål att främja medborgare som vill vara med och bygga sitt eget hus, i form av byggemenskaper. Med nuvarande system krävs det dock mycket kunnande, tid och eget kapital för att få vara med.
Det råder en glad och förväntansfull stämning i arkitektkontoret Inobis kök på Kyrkogatan i centrala Göteborg. Klockan är 17.30 och de flesta i personalen har gått hem för dagen. Det gäller inte Pernilla Ottosson och hennes två kolleger Cecilia Eduards och Anna Wrener. I kväll träffas de för sjätte gången med representanter för fem av de hushåll som hittills anslutit sig till Byggemenskap Ärlan.
– Vi vill jättegärna vara med och bygga något i stan och påverka vårt eget boende. Vi bor i en hyresrätt nu i Majorna och vill inte flytta till hus eftersom vi gillar den gemenskap som det innebär att bo i ett flerfamiljshus, berättar en av gruppmedlemmarna Karolina medan vi avnjuter en gemensam middag som Inobi inhandlat inför mötet.
Modell från Tyskland
Det är i år fyra år sedan Inobi fick en markanvisning av kommunen för en tomt på Ärlegatan i Gråberget, Majorna, för att tillsammans med de boende utforma och låta bygga ett flerbostadshus med 25–30 bostadsrätter. Detaljplanen för området antogs först i mars 2016 och Inobi har medvetet väntat tills nu med att formera gruppen. De hushåll som är med från start har valts utifrån sina önskemål om det framtida boendet och förutsättningar att fungera väl tillsammans som grupp. Att en arkitektbyrå leder arbetet med en byggemenskap tillhör inte vanligheten.
– Det handlar om att vi gör det vi tror på, men också om ett ideologiskt driv. Vi ser att detta är något som ska funka för oss affärsmässigt och vi vill göra något annorlunda, förklarar Pernilla, som anställdes av Inobi år 2015 för att särskilt jobba med byggemenskaper.
Modellen kommer framför allt från Tyskland, där det i vissa kommuner numera är en självklarhet att låta flera mindre aktörer vara med och själva planera och utforma sitt boende när man planerar nya områden. Exemplen från Tyskland visar att det inte bara ger större variation på det som byggs utan också kan bidra till lägre boendekostnader.
– I Tübingen, med den allra största erfarenheten, räknar man med 15–20 procent lägre kostnader för byggemenskaper, förklarar Staffan Schartner, som är ordförande för Föreningen för byggemenskaper i Sverige.
Staffan berättar vidare att erfarenheterna från Sverige än så länge är för begränsade för att en jämförelse av prisbilden ska vara möjlig, särskilt eftersom den typ av projekt som byggemenskaper ofta vill göra inte byggs av någon annan. Det finns dock goda skäl att anta att prisläget på sikt skulle påverkas med tanke på att marknaden i dag domineras av ett fåtal stora byggbolag.
Hinder för genomförande
Som berättades om i förra numret av Syre antog Göteborgs kommun år 2016 som kvantitativt mål att fem procent av ny mark ska markanvisas till bygg- eller bogemenskapsprojekt. Pernilla ställer sig kritisk till att man klumpat ihop de två grupperna med tanke på deras olika förutsättningar och utmaningar.
– Det är något helt annat att vara sin egen byggherre eftersom man då behöver hitta egen finansiering, förklarar hon.
Hur målet ska fördelas mellan de två olika grupperna finns dessutom inga riktlinjer för. Däremot har kommunen tagit steg för att underlätta för byggemenskaper, bland annat genom att senarelägga betalningen för mark som tilldelas småskaliga byggherrar.
Både Pernilla på Inobi och Staffan på Föreningen för byggemenskaper bekräftar också att Göteborg är den kommun i Sverige där det just nu händer mest. Förutom utmaningen att få ihop finansiering är det främsta hindren för förverkligandet av projekt de långa detaljplaneprocesserna som gör att människor droppar av, anser de.
– Erfarenheten från Tyskland visar att det inte får ta mer än tre år från det att en grupp börjar jobba tills dess att de kan flytta in i sitt hus, om en byggemenskap ska vara hållbar, förklarar Pernilla.
Innan en detaljplan vunnit laga kraft måste den först gå igenom stadierna samråd och granskning och ska sedan antas av byggnadsnämnden. I Inobis fall, med Byggemenskap Ärlan, har bara denna fas tagit tre år. Nu har detaljplanen överklagats till Mark- och miljödomstolen, och därefter väntar eventuell ytterligare prövning av Mark- och övermiljödomstolen. Förhoppningen är att ha en detaljplan som vunnit laga kraft till sommaren, men i värsta fall dröjer det längre.
Byggemenskaper i Sverige:
Det finns i dag fyra färdiga hus, som byggts av byggemenskaper i Sverige, varav Brf Kumlet på Brännö är ett.
Utöver det finns sex projekt där planering pågår och ett på idéstadiet. Bara i Göteborg finns dock betydligt fler intresserade grupper. Exempelvis fick kommunen in 17 intresseanmälningar för markanvisningen på Viktoriagatan i Göteborg.
Källa: Föreningen för Byggemenskapers hemsida
Byggemenskaper i Tyskland:
• Byggemenskap som projektform har funnits i Tyskland sedan mitten av 1990-talet.
• I Tübingen har byggemenskaper i dag blivit den dominerande projektformen vid nybyggnation, men även större städer som München och Hamburg satsar stort med målsättningar om 20–40 % av nya markanvisningar till byggemenskaper.
• Intressant med Tyskland är att det finns modeller som också möjliggör för en form som liknar den kooperativa hyresrättsformen i Sverige. Dessutom finns en aktiv rörelse som jobbar med att hjälpa hyresgäster att själva kunna ta över ägandet över sitt boende.
Oenighet kring arbetssätt
För kommunen är det svårt att korta ner detaljplaneprocesserna utan att bryta mot lagen. Det de däremot kan göra är att enbart markanvisa till byggemenskaper på tomter där det redan finns färdiga byggrätter.
– Det borde vara en huvudregel att man inte markanvisar till byggemenskaper där det inte finns en laga kraftvunnen detaljplan, anser Pernilla.
Sofie Bårdén är projektledare på fastighetskontoret och en av de tjänstemän som fått på sitt bord att se till så att kommunens mål om fler bo- och byggemenskaper förverkligas. Av de erfarenheter de hittills gjort drar hon samma slutsatser som Pernilla och säger att de nu jobbar aktivt med att spara byggrätter för att kunna få till fler projekt för framtiden.
– Egentligen hade vi behövt göra detta på ett tidigare stadium för att få de resultat vi vill ha. Nu jobbar vi med ett mer konkret mål och då kanske de här byggrätterna trillar ut om två år, förklarar hon.
Två aktuella exempel där man nu gör annorlunda är Viktoriagatan och Sunneviksgatan där de har öronmärkt färdiga byggrätter för byggemenskaper.
När Syre ringer upp fastighetsnämndens ordförande Jahja Zeqiraj visar det sig dock att det här arbetssättet inte är förankrat på den politiska nivån.
– Vi har precis antagit en ny markanvisningsplan och den stöder inte de erfarenheterna du berättar om. Gör vi så blir det en huggsexa om de färdiga byggrätterna, säger Jahja.
Sofie på fastighetskontoret blir förvånad över Jahjas kommentar då hon själv var med och föredrog den nya markanvisningsplanen för presidiet på mötet där förslaget om att spara byggrätter för byggemenskaper ingick.
– Jag har inte fått några indikationer om att det skulle vara feltänk att satsa på byggrätter. Antingen rör Jahja ihop begreppen bygg- och bogemenskaper eller så har han en annan syn. Problemet med huggsexa kommer oavsett hur vi gör eftersom vi alltid måste vara transparenta i våra markanvisningar.
Svårt att få lån
Enligt Jahja Zeqiraj är det inte de långa processerna som är huvudförklaringen till att så få byggemenskapsprojekt hittills har realiserats. Istället anser han att de finansiella verktygen för byggemenskaper måste stärkas, inte minst genom att man ser till att grupperna kan få lån.
– Jag tror att nyckeln är banksystemet. Jag hade gärna sett att regeringen i sitt regleringsbrev ger i uppdrag till Boverket att garantera finansiering av byggemenskaper, säger han.
Det Jahja nämner är delvis frågor som just nu är aktuella. Förra året presenterade en statlig utredning ett förslag om ett startbidrag till byggemenskaper på 300 000 kronor. En annan idé som framförts av bland annat Föreningen för Byggemenskaper är att låta Boverket ge ut byggkrediter till byggemenskaper redan i projekteringsstadiet.
Som systemet fungerar i dag kan den som vill bygga inte få tillgång till statens byggkrediter förrän de beviljats bygglov, vilket innebär att byggemenskaper behöver ligga ute med stora summor innan de ens säkert vet att de kommer att få bygga. För dem som vill bygga hyresrätter är utmaningen extra stor då det heller inte går att låna pengar till den egna lägenheten på samma sätt som du kan göra för en bostadsrätt eller äganderätt (där du äger en andel av huset som kan säljas vidare till någon annan). En annan möjlighet, som varit uppe för diskussion i kommunfullmäktige i Göteborg, är att kommunen går in som borgensman gentemot bankerna, fram tills dess att bygglov beviljas. När en av stadens byggemenskaper ställde frågan om en sådan borgen till kommunens representanter fick de dock följande svar från fastighetskontoret.
”När det gäller önskemålet om att Göteborgs Stad ska gå in som borgensman ser vi tyvärr inte att det är möjligt, bland annat på grund av Kommunallagens principer om likabehandling och förbudet mot stöd till enskilda näringsidkare”.
Vid närmare efterforskningar verkar dock detta hinder handla mer om brist på politisk vilja. Jahja Zeqiraj menar att en sådan borgenslösning skulle frånta byggemenskaperna sitt oberoende och föreningsfrihet.
– Tanken med de här föreningarna är att de ska kunna hantera det här själva. Vi har möjliggjort det genom att erbjuda dem mark. Jag är ingen bromskloss, jag är en möjliggörare, säger han.
”Tanken med de här föreningarna är att de ska kunna hantera det här själva. Vi har möjliggjort det genom att erbjuda dem mark. ”
Enbart för medelklassen
Bromskloss eller inte så finns det mer kommunen skulle kunna göra för att stödja byggemenskaper i sitt arbete. Pernilla på Inobi anser att man inte kan förvänta sig att nå målen om man inte samtidigt är beredd att tillsätta resurser som matchar dessa.
– Jag tänker att kommunen skulle kunna erbjuda en utvidgad rådgivning, exempelvis genom att titta på projektekonomin för att se om grupperna har en rimlig bild av genomförandet. Det tror jag hade gjort väldigt stor skillnad, säger Pernilla.
Enligt Sofie Bårdén på fastighetskontoret har kommunen delvis avsatt mer resurser genom att man snart anställer ytterligare en person som ska arbeta med frågan om byggemenskaper. Hon instämmer dock i att det skulle behövas mer informationsinsatser, inte minst för att nå ut till nya målgrupper.
– Kanske behövs någon form av lots från stadens sida där man hjälper folk att ta rätt kontakter och guidar dem i bygglovsprocessen och hur man handlar upp entreprenad, säger hon.
Staffan på Föreningen för byggemenskaper tror att det går att nå målet i Göteborg utan att nödvändigtvis tillföra mer resurser, men poängterar att det beror på ambitionerna och vilka grupper man vill inkludera i målet.
– Jag tror man kan få det att fungera väl om man på ett enkelt sätt anvisar attraktiva tomter. Men pratar vi bara om de attraktivaste tomterna, då handlar det om medelklassmänniskor som både har pengar och det kunnande som krävs, säger han.
Inkluderande på sikt
Det råder inga tvivel om att det i dag krävs mycket av den som vill förverkliga en idé om att bygga sitt eget hus. Förutom tillgång till eget kapital och kunskap krävs också gott om tid. De tidiga medlemmarna i Byggemenskap Ärlan utgör ett tydligt exempel. Förutom de regelbundna träffarna hos Inobi träffas alla medlemmarna en gång i veckan för cirka tre timmar långa föreningsmöten, och dessutom ingår flera av dem i mindre arbetsgrupper. Och då är detta ändå en ovanlig grupp med tanke på det stöd de har från Inobi, som exempelvis innebär att de sluppit vara en del av det omfattande detaljplanearbetet.
– Det känns väldigt tryggt att ha Inobi med i det här. Jag hade nog aldrig vågat göra det här helt själv, säger Karolina och får nickande medhåll av de andra i gruppen.
För Pernilla Ottosson är just frågan om inkludering den jobbigaste och svåraste, men hennes förhoppning är att fler genomförda projekt ska bana väg för nya möjligheter i framtiden.
– Jag önskar vi får ett antal genomförda projekt så att vi kan experimentera med genomförandet. Kanske kan vi hitta andra sätt att finansiera där andra aktörer kan vara med och hjälpa till. Har man gjort några projekt kan man börja vidga begreppet, och bli mer inkluderande, säger hon.
”Kanske behövs någon form av lots från stadens sida där man hjälper folk att ta rätt kontakter och guidar dem i bygglovs-
processen …”
